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专家房企经多重调控下拿地模式生变需注意风

2019/06/09 来源:咸阳信息港

导读

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随着调控不断收紧,势必对房企的销售和经营业绩带来影响,部分房企对今年市场的态度逐渐偏向谨慎。同时,在土地市场上,房企拿地策略也有所调整。业内人士表示,未来房企将采取更加多元的土地收购模式,除了公开市场拍卖以外,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道等手段曲线拿地,从而获得大量优质资源。

曲线拿地模式受青睐

今年一季度在楼市普遍降温的情况下,部分房企仍积极拿地。中国指数研究院数据显示,2017年一季度,全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅。

“虽然今年以来房地产调控政策频出,但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行业进入调整期时,房企开始补库存。部分房企通过低利率频繁发债,在手资金宽裕。”爱建证券研究员刘孙亮表示,信贷政策开始收紧后,虽然土地出让总量有所增加,但溢价率明显下降,说明房企在一定程度上对市场有观望情绪,并对未来房价持谨慎态度。

从去年整体情况看,房企土地储备相当充裕。因此,在今年后续时间内,房企策略或有所改变。旭辉集团董事长林中称:“今年买地预算是基于650亿元的销售目标,买地的权益部分约200亿元,在买地总金额中权益比重占60%,因此买地的合同金额约在350亿元左右。如果能够超额完成,买地的金额也可以随之增加。”

也有房企改变了在一级市场竞争拍地的拿地方式。比如当代置业,不再在高点拿地,而是由兼并收购拿地。中原地产张大伟表示,从房地产企业发展看,虽然2016年资金价格下降,但整体看,企业的土地成本明显上升,对企业的压力越来越大。

业内人士表示,未来房企将采取更加多元的土地收购模式。除了公开市场拍卖,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。如中海、保利等通过整合中信地产资产包、中航地产资产包等,获得了大量优质资源。

“多拿地、拿对地、拿值地”是房企高速发展的重要手段,但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下,这三大“秘笈”知易行难。有专家称,对于房企而言,2017年不宜在招拍挂市场上盲目投资高溢价地块,应理性看待土地市场,提高股权合作拿地比例或采用收并购项目等手段曲线拿地,降低拿地成本、扩大土地储备。

同时,随着调控不断收紧,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,房企在拿地上也要注意把握时机。即拿地如何确定更好的时机,以契合当前楼市周期调整。另外,对于当下很多房企,尤其是在融资渠道困难的情况下,更需注重把控拿地的资金风险。未来预计联合拿地的方式会增加,这也是目前很多房企在补库存和投资方面所需要关注的内容。此外,严跃进认为,房企适当参与项目并购很重要,部分城市项目碍于产品自身原因,一直销售不好,类似此类城市会成为性价比较好的投资目的地,相关的地产投资节奏也会加快。

另外,在行业竞争白热化的时候,也有部分上市房企开始转型。爱建证券研究员刘孙亮表示,部分房企开始在房地产行业内部转型,比如从住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。还有部分房企收缩地产业务,谋求彻底转型,向与房地产行业关联度不高的其他相关行业转型,以探求新的业务方向。

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