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养老地产多题待解资金回本慢土地获取易触红

2019/09/14 来源:咸阳信息港

导读

养老地产多题待解:资金回本慢、土地获取易触红线一般而言,那里有强大的市场需求那里就会有投资者逐利的踪影,然而,面对中国接近两亿人口的 银

养老地产多题待解:资金回本慢、土地获取易触红线

一般而言,那里有强大的市场需求那里就会有投资者逐利的踪影,然而,面对中国接近两亿人口的 银发市场 ,却很少有真正的财务投资者涉足。

它们并不是没有动作。2009年大族创投出资 1 .5亿元参股建立了海南颐和投资有限公司,然而两年不到便转让退出;美国挚信资本在 2010年 12月投资 1亿元入股亲和源股份有限公司,初涉中国养老产业,但这也只是简单意义上的风险投资;而曾计划投资 10亿美元到中国养老住宅市场的美国城堡投资,在分析了中国养老产业现状后也没有实质性投资行动

是什么阻碍了它们的投资脚步?

在业内人士看来,资本追求的高回报率与养老产业的回收周期长、盈利能力低形成的反差使得其犹豫不决,也使它们从当初的热情高涨逐渐回落到观望态势,但是,它们却从来没有放弃过这个市场。

犹豫的大多数

对于中国的养老市场,看热闹的远比实际参与的多。业内普遍看好这个行业,也在探索合适的参与模式和机会,但真正进入到这个行业的投资者却是凤毛麟角,即便是已经进行过投资的也是一阵云烟后便销声匿迹。

2011年 1月底,美国城堡投资创始人韦斯 埃登斯( WesEdens)在中国会晤了政府官员与企业高管,计划将一种老年人住宅模式带至中国,并为一只中国基金募资约 10亿美元,投向中国迅速扩大的老年住宅产业,这在当时引起了很大轰动,但之后是否真的进行了投资和模式的引入便无从考证。多位业内人士也向表示,只是听说过这件事情,但确实没有注意到其此后的动作, 很多投资者多是在一片雄心壮志之后便暗淡退场。 卓达天津集团常务副总裁王忠强如是说。

同样沉默的还有 2011年 8月联想控股独资成立的北京安信颐和控股有限公司,该公司注册资本 2000万元,计划投向老年宜居社区、养老机构、老年产业科技园区等项目,但此消息发布后,了无下文。近日,多次拨通该公司办公追寻这些事,但其一直无人接听。通过上信息查询,发现该公司一直在进行各种岗位的招聘。据知情人士透露,该公司目前正看好江苏常州一地块,未来或有动作。

目前我国的养老地产(专题阅读)并没有成熟的模式,还不适合追求短期回报的多数投资者投资。 黄金湾投资集团副董事长全亮表示。对此,乐成集团老年事业投资中心总经理高俊松也有同感, 相比更高收益、周期更短的传统地产项目,投资者现在确实没有进入这一产业的理由 。

让资金犹豫的还有另一个担忧,就是所投的资金是否真的进入到了养老地产行业。王忠强向表示,现在很多所谓的养老地产的融资对这个行业是一种伤害,他认为部分企业的行为会让社会资金对养老地产更加失望。

现在,我国老年人消费水平仍相对较低,尽管具有数万亿消费市场潜力,但短期内能够取得商业化成功的投资项目较少;其次,养老产业投资周期长约 10年,相对追求短期回报的很多资金来说投资周期并不契合。同时,长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性,导致养老产业 非产业化 ,难以出现商业成功的企业。此外,这一行业对政策的过度依赖,也使得作为财务投资者难以评估其投资风险。面对这样的投资环境,资金的进入自然是谨慎为好。

多题待解

社会资金的犹豫使得养老产业在融资中更加被动,渠道也更加有限。自有资金 +商业银行贷款成为主要的资金支撑,然而,这对开发商或运营商来说却是极大的考验。

养老产业不同于传统地产,通过快速的产品销售就能回笼资金,从而实现有效流转。养老产业能够收回成本至少需要十多年的时间,多位行业先行者在与交流时均表示,现在是 咬紧牙关往下走 。

高俊松在谈到其所在北京的双井恭和苑项目的资金来源时说: 因为乐成养老在双井片区有已经成形的商业开发项目,自有资金比较充足,通过商业贷款融资压力也不是很大。 但对于没有实业做支撑的企业来说,既没有充足的抵押物进行贷款,也不能通过销售回款获得资金,在目前养老产业融资渠道有限的情况下,生存就非常危险。

在 2009年由 5家公司一起参股成立的海南颐和养老产业有限公司就是因为资金的重压而难以喘息,不得不退出。

然而,随着老龄人口的增加,养老地产确实是一块充满潜力的市场,进入养老地产领域已成为诸多房地产企业的计划,万科(专题阅读)、绿城、保利等企业一直在养老地产领域有所探索。

4月 12日,中石化还斥资 80亿元砸向了养老地产,计划在四川郫县规划建设一个占地 2000亩、 1万张以上养老床位的养老园区;同样在四川,4月 17日,宗申产业集团计划投资 60亿元在绵阳仙海区建设占地 6000亩的养老基地,并计划在年内启动一期建设。对于如此激进的行为,业内有不同的声音,但整个养老产业的融资困境却是需要共同面对的问题。

由于养老地产缺乏完善的商业模式,导致该产业面临不小的开发风险。其项目占地面积通常较大,且多位于郊区,在土地获取的过程中容易遭遇政策 红线 ,金融和土地政策支持已成为破解养老地产困境的关键。


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